21 мин.

Экономика стадиона ЦСКА – от рынков 90-х до башни, которая не помогла Гинеру закрыть кредит

156

 Исследование Дениса Пузырева.

Это продолжение нашего сериала об экономике стадионов со сложной историей. В прошлых сериях: «Лужники», «Торпедо» и арена имени Стрельцова, «Спартак» и земля в Тушино, многострадальное «Динамо» и «Локомотив», задумавшийся то ли над сносом, то ли над реконструкцией «РЖД-Арены». Теперь пришла очередь ЦСКА.

Соседство «Динамо» и ЦСКА логично: современная история клубов шла во многом параллельными курсами. После падения Советского Союза у силовиков не было средств (да и особого желания) содержать убыточные клубы, поэтому люди в погонах искали им инвесторов. Приманкой для потенциальных покупателей стало имущество и земля, шедшие в комплекте с ЦСКА и «Динамо». Так как речь шла о земле практически в центре Москвы, покупатели нашлись быстро.

И в этом месте пути развития «Динамо» и ЦСКА расходятся на полтора десятилетия. Генералы ФСБ и МВД, которым «Динамо» досталось вместе со стадионом и землей, до последнего пытались остаться совладельцами в проекте застройки Петровского парка и при этом сохранить для себя футбольный клуб. 

Армейское начальство действовало проще: клуб со стадионом продали частному инвестору Евгению Гинеру, а прилегающие к стадиону территории на обширном Ходынском поле передали близким к московской мэрии девелоперам –  в обмен на квартиры для офицеров.

Правда, финалы этих двух историй оказались похожи: почти одновременно, в 2019-2020 годах, оба клуба вернулись в государственную гавань, доставшись госбанкам («Динамо» – ВТБ, ЦСКА – ВЭБу). Вместе с футболом банки забрали и коммерческие проекты, которые по плану должны были сделать стадионы окупаемыми, а клубы – финансово независимыми и стабильными. И если в случае с «Динамо» подобный исход казался предрешенным из-за неэффективного управления и тонн долгов, то в случае со сверхэффективным ЦСКА Гинера экономический провал, приведший к передаче клуба ВЭБ, для многих был неожиданным. Хотя в последние годы все к тому и шло.

Начнем с увлекательной истории.

ЦСКА редко играл на Песчаной во времена СССР. Но земля под стадионом принадлежала Минобороны

Стадионы «Динамо» и ЦСКА находятся в пешей доступности друг от друга – между ними 3,5 километра. Полтора века назад эта территория относилась к Ходынке – огромному полю на северной окраине города. Петровский парк, где впоследствии построили «Динамо», считался люксовой частью Ходынки – там располагались дачи столичной элиты, престижные рестораны и тенистые аллеи для любителей променадов.

От основной территории Ходынки Петровский парк отделяло Петербургское шоссе. Гигантское поле использовалось как учебный плац для военных гарнизонов и как место для народных гуляний по особым поводам. Кстати, первое такое гуляние прошло в 1775 году по поводу присоединения Крыма к России, а последним стала печально известная давка во время празднования коронации Николая II в мае 1896-го.

Судьбу Ходынки предопределило новомодное в начале XX века увлечение авиацией. Здесь проходили первые показательные полеты аэропланов – ровное поле идеально подходило для взлетно-посадочной полосы, а для посетителей модных ресторанов Петровского парка и ипподрома это было еще одно шоу в выходной день.

После революции территорию Петровского парка передали спортобществу ВЧК-ОГПУ – и вскоре началось строительство стадиона. Аэродром через дорогу достался Красной Армии и получил имя ее создателя Льва Троцкого, а позднее – Михаила Фрунзе. До середины 1930-х аэропорт на Ходынке был единственным в Москве, который использовали и для гражданских, и для военных полетов.

Вплоть до начала 1960-х никакого футбола на Ходынке не было – армейский клуб (ЦДКА, затем ЦДСА и ЦСКА) выступал в Сокольниках, затем в Лефортово или на арене соседей из «Динамо». И лишь в 1961-м  часть Ходынки отдали под армейский спорт – так появилась универсальная спортивная база «Песчаное», частью которой стал и 10-тысячный стадион ЦСКА имени Григория Федотова.

Впрочем, полноценным домом для ЦСКА старый стадион на Песчаной назвать можно только с очень большой натяжкой: до 1974 года там играли исключительно дублеры, а за последующие 26 лет (вплоть до сноса в 2000-му) ЦСКА провел там 121 официальную игру. Большую часть сыграли в конце девяностых, когда руководство не хотело платить за аренду более вместительного и комфортного стадиона.

Гинер вместе с ЦСКА получил армейскую недвижимость и рынки

История появления Евгения Гинера в ЦСКА в 2001-м не слишком прозрачна – версии участников сделки расходятся в деталях. Но очевидно, что она была связана с переделом сфер влияния в рыночной торговле Москвы.

Продавцами ЦСКА выступали бизнесмены чеченского происхождения Шахруди Дадаханов (по прозвищу «Шах»), Русланбек Хусаинов и их партнер Андрей Трубицын. Помимо 75% футбольного клуба они владели правом аренды всего спорткомплекса ЦСКА на Ленинградском проспекте – там располагались рестораны «Золотой резерв-1», «Мимино», «Помпас» и вещевые рынки ЗАО «Русь», ЗАО «Торговый центр «Барк», ООО «Экспомедиа», «Бинар», «Старт».

Схему экономики ЦСКА тех лет журнал «Коммерсантъ Власть» описывал так. ПФК ЦСКА, учрежденный Минобороны, арендовывал у Госкомимущества все спортивные объекты в районе Ходынки по ставке 1 рубль 48 копеек за квадратный метр в год (общая площадь арендованного – 212 тысяч квадратов). Эти 300 с небольшим тысяч рублей доставались Минобороны, а ЦСКА затем сдавал же площади в субаренду рынкам, которые принадлежали чеченским совладельцам футбольного клуба, – только уже за 1 доллар за квадратный метр в день. Эти суммы шли на финансирование непосредственно футбола.

А уже дальше владельцы рынков, разделив площади на торговые точки, сдавали их торговцам по ставкам от 6 до 12 долларов за квадратный метр В ДЕНЬ. При этом доллар в то время стоил около 2 тысяч рублей по курсу ЦБ. И все эти суммы шли черным налом.

Такая простая и эффективная схема стала причиной конфликтов. Первым не выдержал тренер и по совместительству президент ЦСКА Александр Тарханов. Он не был акционером ЦСКА, но не мог не знать всех схем, связанных с рынками. Он потребовал увеличить финансирование команды, но начальник ЦСКА полковник Барановский и его чеченские партнеры не планировали делиться. Результатом стал скандал и уход Тарханова в «Торпедо» с группой важных игроков: Бушмановым, Хохловым, Машкариным, Янкаускасом, Гашкиным и Леонидасом – выяснилось, что контракты у них были подписаны не с футбольным клубом, а с Тархановым лично.

Начиная с 1998 года интерес к бизнес-схемам ЦСКА стали проявлять ФСБ и прокуратура. На рынках шли бесконечные проверки, а в газетах практически напрямую утверждалось, что миллионы долларов черного нала, заработанные на спортивных объектах Минобороны, уходили в Чечню, которая после подписания Хасавюртовских соглашений стала де-факто независимым государством во главе с президентом Асланом Масхадовым.

По итогам проверок на рынках московский РУБОП сообщал, что через фирмы, торгующие на территории ЦСКА, только с июня 1997-го по июнь 1998-го было похищено 1,986 миллиарда долларов.

Полковник Барановский был снят с должности – следователи обнаружили многочисленные нарушения, в частности – вывод денег из футбольного клуба. Писали, что за счет ЦСКА Барановский приобрел мебель в рабочий кабинет на 200 тысяч долларов. В 2000 году Савеловская межрайонная прокуратура даже возбудила дело против Барановского. Материалы передали в военную прокуратуру, но там дело закрыли из-за отсутствия состава преступления.

Проблемы с ЦСКА не сильно повлияли на дальнейшую спортивную карьеру полковника Барановского. Потом он три года поработал в хоккейном «Динамо», где также отвечал за хозяйственную часть в должности гендиректора, а в 2005 году возглавил «Крылья Советов», сразу пообещав «поставить команду на армейские рельсы». И не обманул – два сезона Барановского в Самаре сопровождались финансовыми скандалами, проверками и выявлением «случаев неэффективного использования бюджетных средств».

Но это уже другая история – вернемся к ЦСКА. После отставки Барановского для основных владельцев ЦСКА – Шахруди Дадаханова и его партнеров – ничего принципиально не поменялось. Рынки продолжали генерить поток наличных, а Минобороны добилось лишь повышения арендных ставок – с полутора рублей до 100 долларов за квадратный метр в год. При конечной ставке для рыночных торговцев в районе 10 долларов в день повышенная аренда отбивалась владельцами рынков за пару недель работы.

Однако обострение ситуации на Кавказе и начало второй Чеченской войны в 1999 году усилили давление силовиков на чеченских владельцев ЦСКА. Дадаханов в интервью говорил, что его принудили продать футбольный клуб вместе со всеми рынками и ресторанами. Против владельцев ЦСКА возбуждались уголовные дела по обвинениям в отмывании денег, хранении огнестрельного оружия и мошенничестве. Параллельно в прессе хозяев ЦСКА обвиняли в финансировании чеченских боевиков, продаже оружия и наркотиков.

Сегодня сложно установить, насколько эти обвинения были обоснованными, но к концу 2000 года владельцы ЦСКА согласились продать клуб. Покупателем выступила никому не известная фирма «АВО-капитал» никому на тот момент неизвестного предпринимателя Евгения Гинера. Ей досталось 25% клуба. Еще 49% ушли к британской Bluecastle Enterprises Limited, владелец которой на тот момент тоже никому не был известен. Еще 25% остались у Минобороны.

Источники газеты «Ведомости» оценивали сумму от 30 до 80 миллионов долларов, но при этом все сходились в том, что новые хозяева интересовались главным образом контролем за недвижимостью и денежными потоками на рынках, а футбольный клуб шел в нагрузку.

Ставшего президентом ЦСКА Евгения Гинера на момент заключения сделки действительно никто не знал. «Кто такой Евгений Гиннер, новый президент клуба, нам пока непонятно. Откуда он – никто не знает», – говорил «Коммерсанту» бывший совладелец ЦСКА Русланбек Хусаинов.

Со временем стало ясно, что Гинер представлял группу конкурентов чеченских бизнесменов с другого крупного рыночного комплекса – при стадионе «Лужники». В 2013 году в интервью журналу «Итоги» он говорил, что не стесняется этого этапа в биографии.

«Боже упаси, чего здесь стесняться? Это было становление страны, период накопления первичного капитала. Этап базарного бизнеса, который потом приобрел более цивилизованные формы, – рассказывал Гинер. – Тогда же люди одевались на вещевых развалах. При этом мы с партнерами никого не обманывали. Может быть, мой стартовый капитал не совсем белый и пушистый, но постыдных поступков я не совершал никогда. К нам приходили люди, арендовали павильоны и знали, что их не ограбят, деньги вымогать не будут, товар не пропадет. Больше того, многие поднялись именно на ярмарке в «Лужниках» и сейчас являются очень состоятельными бизнесменами, входят в список Forbes. Я никогда не делил людей, к примеру, на представителей власти и преступного мира. Есть человек — хороший или плохой, — и все. У меня много товарищей абсолютно во всех областях».

Сам Гинер в разных интервью рассказывал несколько отличающиеся версии своего появления в клубе, но при этом подчеркивал, что основную роль сыграл экс-глава РФС Вячеслав Колосков. «В 2001 году в клуб пришли новые акционеры. Когда они обратились за консультацией в РФС, тогдашние руководители этой организации Вячеслав Колосков и Александр Тукманов предложили им несколько кандидатур на пост президента. В том числе и мою, – рассказывал Гинер «Итогам». – После обсуждения владельцы решили, что я им подхожу, и доверили мне клуб. Сначала на год, потом еще на несколько лет. А потом я выкупил акции ЦСКА и сам стал его хозяином».

Продававший клуб Шахруди Дадаханов утверждал, что все было не так: «Гинер изначально заявился, и все. Переговоры шли только с ним». Но как бы то ни было, ЦСКА достался группе бизнесменов, которые с 1993 года контролировали вещевой рынок в «Лужниках». Совладелец ЦСКА Русланбек Хусаинов действительно мог не знать Гинера на момент покупки – до определенного времени он держался в тени партнеров по работе в «Лужниках» Михаила Воеводина («Ведомости» писали, что он был известен в определенных кругах как «Миша Лужнецкий»), Максима Курочкина («Макс Бешеный») и Александра Бабакова. Воеводин и Бабаков до сих пор остаются деловыми партнерами Гинера в различных бизнес-проектах, не связанных с футболом. Курочкина застрелил снайпер в Киеве, когда тот вышел под конвоем из здания суда, где слушалось его дело по обвинению в вымогательстве.

Стадион ЦСКА строили слишком долго. Смета росла, а коммерческая часть сокращалась

К тому моменту, когда Гинер стал главным в ЦСКА, эпоха рыночной торговли на территории столичных стадионов заканчивалась. Мэр Москвы Юрий Лужков еще осенью 2000 года заявил, что все вещевые рынки должны быть выведены с территорий, прилегающих к спортобъектам, до 1 января 2003-го. Гинер мог лишь отсрочить закрытие рынков, обещая перевести торговлю оттуда в новые торговые центры. И действительно, на ЦСКА торговля из всех павильонов переместилась в один – торговый центр «Старт» (действует до сих пор). Структурам Гинера на Ленинградском проспекте от общества ЦСКА досталась гостиница «Аэрополис», а также небольшой ТЦ «Палладиум» на 8000 квадратных метров. «Ведомости» со ссылкой на аналитика IFC Markets Дмитрия Лукашова оценивали стоимость объектов Гинера на Ленинградском проспекте в 120 млн долларов.

По словам самого Гинера, он с самого начала решил, что стержнем экономики ЦСКА станет стадион, который он построит на месте уже закрытого на 3-й Песчаной улице. В интервью фанатскому порталу RB World он рассказывал, что идея построить арену пришла к нему через полтора месяца после покупки ЦСКА – 1 апреля 2002 года. Почему не сразу? Возможно, потому, что за три дня до этого – 28 марта – новым министром обороны стал выходец из системы КГБ/ФСБ Сергей Иванов. Учитывая, что ФСБ, по сути, сопровождала сделку по продаже ЦСКА Гинеру, это не выглядит совпадением.

Впервые о деталях плана Гинер рассказал в интервью «Спорт-Экспрессу» в ноябре 2002 года. По его словам, за основу архитектурного решения был взят стадион менхенгладбахской «Боруссии», вместимость – 35 тысяч зрителей, с возможностью расширения еще на 5 тысяч за счет временных трибун. Стоимость строительства, которое должно было завершиться в 2005 году, Гинер оценивал в 35 миллионов долларов. Позже он рассказывал, что в 2003-м у него была договоренность с владельцем марки пива Budweiser – американской компанией Anheuser-Busch –, о продаже нейминговых прав нового стадиона «то ли за 30, то ли за 40 млн долларов».

Оставался вопрос с землей и разрешительной документацией. Эти проблемы должны были решить партнеры Гинера из Минобороны, у которых оставались 25% в футбольном клубе. Летом 2002 года министерство назначило начальником ЦСКА, с которым и надо было вести дела Гинеру, экс-начальника Главного управления по борьбе с экономическими преступлениями (ГУБЭП) МВД РФ генерал-майора Николая Нино. Как писали тогда медиа, спеца по борьбе с экономическими преступлениями привлекли в ЦСКА специально для того, чтобы навести порядок в коммерческом использовании спортивной недвижимости Минобороны на Ходынке.

Навести порядок генералу не удалось. Через четыре месяца он поехал в Нижний Новгород, чтобы защищать кандидатскую диссертацию по теме «Проблемы обеспечения экономической безопасности России» в местной Академии МВД. В местной гостинице он совершил самоубийство (детали мы не можем указать из-за требований Роскомнадзора). Следствие не сочло смерть генерала подозрительной, так как он оставил предсмертную записку, начинавшуюся со слов «Я, кажется, смертельно болен» и заканчивавшуюся просьбой к жене «увезти семью подальше от Москвы».

На следующей неделе «Новая газета» вышла с шапкой: «Устранив начальника клуба Николая Нино, криминальные группировки поделили ЦСКА?» После смерти генерала место начальника ЦСКА заняла его зам Ольга Смородская.

Хотя никаких видимых противников нового стадиона ЦСКА у Гинера не было (кроме жителей близлежащих домов, но их мнением никогда особо не интересовались), начало строительства все время откладывалось, а смета росла. Гинер объяснял это тем, что территория Ходынского поля не была должным образом размежевана – чиновники мэрии и Минобороны не могли договориться, где заканчиваются участки одних и начинается земля других.

В ноябре 2003 года Гинер сообщил, что договорился с Минобороны о выделении 9 гектаров под строительство стадиона, и сразу заговорил о коммерции. «Стадион должен окупать себя, – объяснял Гинер. – Я тоже не вечен, и стадион должен жить – обслуживать себя, зарабатывать на команду – вне зависимости от того, есть Гинер или нет». Но мешала проблема: в отличие от других московских клубов, ЦСКА достался относительно небольшой участок земли, воткнуть туда жилой комплекс или хотя бы торгово-развлекательный центр было проблематично.

Пока начало строительства на Ходынке затягивалось, Гинер прорабатывал план Б – им могла стать Живописная улица на северо-западе Москвы, где клуб купил небольшой стадион «Октябрь». Участок, доставшийся ЦСКА, был куда больше – 20 гектаров. Но тут сказывались другие проблемы: стадион находился на особо охраняемой природной территории (ООПТ), где строительство ограничено. Власти Москвы говорили, что не разрешат построить в парке стадион больше чем на 10 тысяч зрителей, а про коммерческие площади и слышать не хотели.  

«Даже если бы удалось согласовать проект на Живописной, он имел бы куда меньший потенциал, чем на Ходынке, – рассказала Sports.ru директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. – Даже если получится уладить вопрос с городом, рентабельность такого объекта ввиду высоких затрат на реализацию резко снизится. Кроме того, размещение офисов на Живописной улице гораздо менее целесообразно, чем на Ходынке, которая относится к Ленинградскому деловому району – одному из самых дорогих и развитых офисных субрынков».

В итоге инвестиционный проект с Минобороны по стадиону на Ходынке был подписан только в 2005 году – министерство пообещало Гинеру сдать участок в аренду, а тот – передать военным квартиры на 4 миллиона долларов. Это было стандартным требованием Минобороны, которое в тот момент раздавало земли на Ходынке под застройку девелоперам.

К тому времени Гинер привел в клуб богатого спонсора, который мог частично покрыть затраты на строительство. В марте 2004-го ЦСКА подписал контракт с «Сибнефтью» Романа Абрамовича на 54 миллиона долларов за три сезона. 18 миллионов долларов в год были колоссальной суммой даже для мирового футбола – заключенный примерно в то же время контракт Vodafone с «Манчестер Юнайтед» стоил 15,5 млн долларов за сезон.

Столь щедрый контракт породил слухи о том, что Роман Абрамович является реальным владельцем ЦСКА, а Гинер лишь фронтует истинного собственника. Документальных подтверждений этой версии так и не появилось, а Гинер всегда отрицал связь Абрамовича с ЦСКА, называя бизнесмена «просто своим другом».  

«Рому я узнал уже в конце 90-х, и футбол его тогда вообще не увлекал. Нас свели Алишер Усманов с Сергеем Ястржембским. С тех пор мы дружим и общаемся с Романом Аркадьевичем уже много лет. Равно как и с Алишером Бурхановичем [Усмановым]», – рассказывал Гинер в одном из интервью. 

Торжественное открытие стройки произошло только в мае 2007-го – камень в фундамент будущего стадиона заложили Гинер и Юрий Лужков. К тому времени ЦСКА остался без денег Абрамовича: осенью 2005-го владелец «Челси» продал «Сибнефть» «Газпрому», который в этот момент уже завершал сделку по покупке «Зенита». Абрамовича можно было понять: за актив, полученный на залоговом аукционе за 100 миллионов долларов, госкомпания заплатила ему 13 миллиардов – автоматически сделав самым богатым человеком страны.

Вместо «Сибнефти» спонсором ЦСКА стал госбанк ВТБ. Правда, денег давал в два с лишним раза меньше – 7 млн долларов за сезон. После закладки камня ВТБ попытался расширить сотрудничество. Глава банка Андрей Костин, только что выделивший миллиард на проект «Динамо», был готов стать партнером и ЦСКА, построив за свой счет торговые центры и офисы на прилегающем участке, сообщал «Коммерсант». Эксперты оценивали размер инвестиций в стадион с 300 тысячами метров коммерческих площадей в районе 600 млн долларов.

Проект с ВТБ так и остался на бумаге – банкиры сосредоточились на работе с генералами из «Динамо». Плюс ко всему из Минобороны ушел болельщик ЦСКА Сергей Иванов, а его место занял Анатолий Сердюков, что в очередной раз застопорило начало строительства: Минобороны никак не могло согласовать ЦСКА передачу участка в аренду, а в 2009 году и вовсе потребовало расторжения инвестконтракта с Гинером, формальная причина отказа звучала увлекательно: стадион должен был быть построен к 2008-му, а строительство находилось лишь на стадии котлована.

В итоге из-за кредита на стадион Гинер лишился контрольного пакета в ЦСКА. Вернуть деньги помешали события на Украине, а бизнес-центр на арене не был успешен

Ситуацию урегулировали лишь в 2010-м: Гинер выкупил у ЦСКА землю, заплатив за 7 гектаров миллиард рублей (эксперты оценивали рыночную стоимость в три раза выше). С этого момента Минобороны перестало быть нужным Гинеру – его компания Bluecastle выкупила долю «большого ЦСКА», заплатив, по данным Forbes, всего лишь 356 тысяч долларов за 25% клуба.

За этим последовало согласование проекта стадиона с московской мэрией, которое тоже заняло пару лет и подрезало коммерческий блок. Изначально Гинер планировал сделать четыре высоких офисных башни в каждом из четырех углов стадиона, но мэрия согласовала только одну. Объем коммерческих площадей сократился до 63 тысяч квадратных метров (проект с ВТБ предусматривал в четыре раза больше), из них офисы под аренду составили чуть более 40 тысяч квадратов. Было очевидно, что денежный поток от такого объема коммерческих помещений вряд ли позволит окупить затраты на строительство, которые в тот момент оценивались в 400 миллионов долларов.

Источником финансирования стройки, которая в итоге началась в 2013-м, стала госкорпорация развития Внешэкономбанк, открывшая Гинеру кредитную линию до 280 миллионов долларов – это обеспечивало 70% стоимости стадиона (клуб в итоге использовал 240 млн – еще 110 млн Евгений Гинер вложил и нашел сам). «Ведомости» утверждали, что получить деньги в ВЭБ, который должен финансировать только стратегически важные для страны проекты, помог экс-министр обороны Сергей Иванов.

Вероятно, кредит ВЭБ мог бы быть погашен за счет доходов от других бизнесов Гинера – вместе с партнерами времен «Лужников» Бабаковым и Воеводиным он владел компаниями энергосбытового комплекса и гостиничным бизнесом на Украине (и сам говорил, что там сосредоточено 85% его бизнеса). После событий 2014 года и падения рубля обслуживать кредит ВЭБ стало в разы сложнее: бизнес Гинера просел, а сам клуб не был готов 10 лет подряд генерировать прибыль, достаточную для возврата средств. А так как залогом были 75% акций ЦСКА, контроль над клубом мог перейти к ВЭБ более-менее в любой момент.

Время от времени в медиа появлялись публикации, свидетельствовавшие о попытках Гинера перенести основной бизнес в Россию. В 2020-м украинские СМИ написали, что Гинер продал свой ключевой украинский актив – сбытовую компанию VS Energy – частично владельцу «Шахтера» Ринату Ахметову, частично – своему старому партнеру Михаилу Воеводину. «Ведомости» сообщали, что Гинер входит в советы директоров ряда компаний, связанных с госкорпорацией «Россети». РБК добавлял, что Гинер учредил компанию по утилизации бурового шлама. В 2017 году международная организация Transparency International (признана в России иностранным агентом) со ссылкой на документы гинеровской Bluecastle сообщила, что он является основным владельцем компании Nordnet Holdings Ltd, которая возводит жилой комплекс «Тимирязев парк» в Москве (а его партнером выступает фирма родственников вице-премьера России Марата Хуснуллина).

Однако перспектив возврата долга ВЭБ у Гинера не было. Даже офисная башня в виде Кубка УЕФА денег, по сути, не приносила – к 2020 году там сидел лишь один более-менее крупный арендатор – компания «Транснефть-технологии», снявшая 8 тысяч квадратных метров. А остальная башня стояла, грубо говоря, пустой.

«Объект вышел на рынок в 2016 году, когда общая ситуация еще оставалась посткризисной, спрос восстанавливался, а ставки были существенно ниже текущих среднерыночных значений, – объясняет отсутствие очередей из арендаторов Мария Зимина из Knight Frank – Например, в классе В, к которому относится БЦ «ВЭБ Арена», средняя запрашиваемая ставка аренды на тот момент составляла 13 379 рублей за квадратный метр в год». 

Консультанты в области недвижимости говорят, что ЦСКА просил существенно больше – от 18 до 22 тысяч рублей. При этом, по словам Зиминой, соседство с футбольным стадионом не считалось привлекательными фактором– скорее даже наоборот.

Финал известен всем. В апреле 2020 года ВЭБ официально получил акции ЦСКА – фактически Гинер отдал залог по кредиту, который не будет возвращен. 

ВЭБ мгновенно решил проблему с поиском арендаторов в башню. Не прошло и месяца, как было объявлено о переезде на стадион центрального офиса «Почты России». РБК при этом отмечал, что принадлежащие государству компании, как правило, платят выше рынка. Источники «Ведомостей» говорили, что год аренды обойдется «Почте» в миллиард рублей, а РБК и вовсе писал о 1,5 миллиарда. При этом, по подсчетам Knight Frank, справедливая рыночная цена составила бы 600 миллионов рублей в год.  

И для ЦСКА это был вход в новую эпоху. Какой она будет – непонятно до сих пор.

Фото: РИА Новости/Владимир Федоренко, Антон Денисов, Юрий Абрамочкин, Максим Блинов, Андрей Стенин; globallookpress.com/Komsomolskaya Pravda/Global Look Press; commons.wikimedia.org/Makowsky.W; cska.ru; East News/ALEXANDER KOROLKOV

logoЦСКА
logoЕвгений Гинер
logoОльга Смородская
logoВЭБ Арена
ВЭБ