6 мин.

Срок окупаемости футбольного стадиона

49

 В одном из предыдущих постов я писал о том, что Леонид Федун планирует построить рядом со стадионом Спартак 1 млн. кв.м. жилья. Тогда все комментарии к этой новости сводились к тому, что строить просто футбольный стадион никому не интересно, нужно обязательно пристроить к арене офисный или торговый центр, гостиницу, словом, любой побочный проект, который поможет быстро вернуть вложенные деньги. На простом примере я решил выяснить, так ли это на самом деле. Сразу оговорюсь, что все расчеты и допущения я предельно упростил, а некоторые вводные могут показаться спорными. Как и всегда, критика приветствуется.

Итак, в качестве «базового» стадиона я решил воспользуемся параметрами Донбасс-Арены, построенной в 2009 году.

Все перечисленные составляющие приносят доход. Начнем с того, ради чего, собственно, и строится любой стадион – футбольных матчей. Прежде чем переходить к расчетам, нужно сделать несколько допущений. Во-первых, предположим, что чемпионат будет проходить по привычной схеме: 16 команд, 2 круга, 30 матчей. Во-вторых, допустим, что команда-хозяйка нашего виртуального стадиона кроме Премьер-лиги, сыграет в Кубке России и Лиге Европы, начиная с группового этапа (и там, и там дойдет до полуфинала). Также предположим, что на нашем стадионе 2 раза сыграет сборная Россия, и весь доход от продажи билетов пойдет владельцам арены. Итого мы получаем домашних матчей: Премьер лига (15) + Кубок России (2) + Лига Европы (7: групповой этап – 3, 1/16 – 1, 1/8 – 1, ¼ -1, ½ -1) + матчи сборной России (2) = 26.

Самым современным стадионом в Москве по прежнему остается далеко не новый «Локомотив», попасть куда можно в среднем за 550 руб. Для нового стадиона в Москве эта цифра может быть приемлемой, однако для регионов окажется завышенной, поэтому оставновимся на средней цифре в 400 руб. за матч. Чтобы упростить расчеты, мы не учитываем программу абонементов, стоимость VIP-билетов и билетов на Лигу Европы. Предположим, что в среднем наш стадион будет заполняться на 70%. Такая оценка также может показаться слишком оптимистичной. Говоря о сравнительно высокой для России заполняемости, я предполагаю, что новый, современный стадион сможет привлечь гораздо больше зрителей, чем устаревшие и не удобные арены. Тогда:

400 х 51 500 х 26 х 70% = 375 млн. руб.

Стоимость аренды ложи на Локомотиве - от 62 до 200 тысяч рублей за игру в зависимости от категории матча, вместимости и расположения ложи. На эксклюзивный пакет из трех и более матчей можно получить скидку от 5%. В стоимость аренды входят билеты, 3-5 парковочных мест, банкетное меню и даже «нахождение в привилегированной атмосфере» за 1,5 часа до футбольного матча и два часа после его окончания. Возьмем среднюю стоимость аренды – 131 тыс. руб. и предположим, что заполняться ложи будут на 90%:

131 000 х 45 х 26 х 90% = 138 млн. руб.

Следующая важная статья доходов – ресторанный бизнес. На нынешних стадионах это  направление практически полностью отсутствует. Однако мы говорим о современной спортивной арене, и надеемся, что и этот аспект будет должным образом развит. Не вдаваясь в нюансы ресторанного бизнеса, предположим, что все заявленные выше бары и рестораны сдаются в аренду управляющей компании. Возьмем для баров ставку – 800$/кв.м. в год, для ресторанов – 1000$/кв.м. в год. При курсе 28 руб./$ получим:

1000 кв.м. х 800$/кв.м. + 1600 кв.м. х 1000$/кв.м. = 67 млн. руб.

По аналогии с ресторанным бизнесом предположим, что помещения под фитнес-центр и фан-шоп будут сданы в аренду. Общая сумма дохода составит 34,5 млн. руб.

Также доход будут приносить паркинг и конференц-зал – 22,3 млн. руб. Расчеты можно посмотреть в таблице в конце поста.

Далее предположим, что 90 дней в году футбольное поле стадиона будет сдаваться в аренду. Я предполагаю, что газон будет искусственным, поэтому серьезного ущерба нагрузка в 90 дней принести не должна. К примеру, снять футбольное поле с подогревом в футбольной академии Спартака, открытой в 2010 году, можно в среднем за 16 500 руб. в час. За 8 часов каждых 90 дней: 16 500 х 8 х 90 = 11,9 млн. руб.

Наконец, допустим, что 4 раза в год на нашем стадионе будут проходить концерты. По данным Экперта в России аренда стадиона на футбольный матч стоит в пределах 10 млн рублей, а по словам директора стадиона «Уэмбли» Дэвида Томсона аренда знаменитой лондонской арены на один матч стоит 500-700 тысяч фунтов или в среднем 30 млн. рублей. При всем уважении к нашим будущим стадионам, сравниться в Уэмбли у них получится не сразу, поэтому возьмем среднюю ставку между 10 млн. и половиной от 30 млн. Также нужно принимать во внимание, что проведение концерта по сравнению с футбольным матчем требует дополнительной подготовки. В итоге получим среднюю ставку аренды - 12 млн. руб. за один концерт. Тогда за год доход может составить 48 млн. руб.

Таким образом, общая сумма доходов составит почти 697 млн. руб. Расходы, необходимые для обеспечения работы всех служб стадиона оценим в  15% от доходов или в 104,5 млн. руб. Тогда доходы, на которые может рассчитывать собственник нашего стадиона, составят 592 млн. руб. в год.

Наконец предположим, что ежегодно все ставки будут повышаться на уровень инфляции – 6,6%. Поток доходов за 13 лет работы стадиона будет таким.

Обращаю внимание, что для упрощения расчетов я не учитывал схему финансирования проекта, а именно возможность привлечения заемного капитала, также не рассчитывалась налоговая нагрузка, хотя, принимая во внимание социальную значимость проекта, по налогам будут существенные льготы. Например, согласно Федеральному закону об организации и проведении в РФ Чемпионата мира по футболу в 2018 году, ряд льгот предоставляется инвесторам, финансирующим строительство объектов чемпионата:

  • товары для реконструкции и строительства объектов чемпионата освобождаются от ввозного НДС (ст. 150 НК РФ);

  • доходы организаций, финансирующих строительство и реконструкцию объектов чемпионата, или непосредственно ведущих такие работы, освобождаются от налога на прибыль (ст. 251 НК РФ). Имеются в виду доходы, связанные с проведением чемпионата.

  • имущество, используемое в связи с организацией и проведением чемпионата, освобождается от налога на имущество (ст. 373 НК РФ).

  • земельные участки, на которых размещаются (включая период строительства и реконструкции) объекты чемпионата, освобождаются от земельного налога (ст. 395 НК РФ).

Еще нужно учитывать, что инвестиции в строительство осуществлялись не единовременно, а на протяжении нескольких лет, этот факт в моих расчетах также игнорируется.

Наконец, очень важно кому будет принадлежать стадион и как будут распределяться денежные потоки внутри группы компаний. В своих расчетах я сделал предположение, что арена представляет собой отдельный бизнес, а, следовательно, получает все доходы, связанные с арендой поля и других помещений.

Строительство Донбасс-Арены обошлось в 400 млн. $ или 11,2 млрд. руб.  Как видим, окупить эти инвестиции по нашим расчетам получится приблизительно за 12,5 лет. К сожалению, NPV нашего проекта отрицательный. Однако не будем расстраивать потенциальных инвесторов, ведь такой нематериальный актив, как, к примеру, развитие спорта в родной стране, можно считать бесценными.